홍대입구 상권 확장과 상가 호가 시세 /KB국민은행 제공

홍대, 강남, 압구정 등 주요 상권이 커지면서 수혜를 본 지역에 투자할 경우 투자 적정성, 임차인 구성, 상권흐름 파악 등이 중요하다.

수익을 안정적으로 창출할 수 있는 ‘뜨는 상권’에 투자가 몰리고 있다. 그러나 가격이 급등한 상권은 섣불리 투자하다가는 낭패를 보기 쉽상이다. 상가 전문가들은 상가 투자시 위장 임차인 여부, 요일과 시간별 인구 유동성 등을 꼼꼼히 살펴보라고 조언한다.

최근 연남동·동교동 일대와 서교동 카페거리, 상수동 카페거리에 투자자 관심이 모이고 있다. 홍대 상권이 확장하면서 상권이 활기를 띠고 있기 때문이다. 이 곳은 단독·다가구, 연립주택 등을 리모델링해 소규모 카페나 식당 등으로 활용한 건물이 다수 있다.

지난 21일 KB국민은행 WM사업부 전문가들과 함께 방문한 서울 마포구 서교동 일대 카페거리는 20대 후반~30대 후반 직장인들이 모여 들어 상권이 발달했다. 카페거리 일대에는 여러 건물이 리모델링을 진행중이거나 리모델링을 완료해 입주 준비가 한창이었다. 북카페에서는 퇴근 후 여유시간을 이용해 책을 읽는 직장인이 자리를 차지하고 있었다.

홍대입구역 인근 상권 건물 매입가격이 3.3㎡당 호가가 5000만~1억2000만원까지 상승하고 임대료가 오르자 상권이 주변 지역으로 확대됐다. 상대적으로 가격이 낮은 서교동과 상수동 인근에는 소규모 카페와 식당, 옷가게가 자리잡았다. 이로 인해 서교동 카페거리는 3.3㎡당 호가가 4000만~1억원까지 올랐다.

부동산 전문가는 특정 상권이 살아나면서 확대된 곳에 건물을 매입해 투자할 때는 고려할 사항이 많다고 말했다. 자세히 확인해야할 사항으로 가격, 임차인, 상권흐름을 꼽는다. 서교동 카페거리와 유사한 상권은 이태원 상권이 확장된 경리단길, 강남 상권이 확장된 역삼동 언덕길, 가로수길 상권이 확장된 세로수길 등이 있다.

이 지역 매물에 투자할 생각이라면 우선 인근 부동산중개업소에 들러 시세와 공시지가의 차이를 확인해야 한다. 상가 시세는 강남 대로변, 명동 상권 등도 공시지가의 2.5~3배다. 그러나 서교동 카페거리, 이태원 경리단길 등은 호가와 매매가격이 단기에 급등해 공시지가보다 3~4배 비쌀때도 있다.

이와 함께 단기 급등 지역에서는 건물 매각가를 높이기 위한 ‘위장임차인’이 있을 수 있다는 점을 인식해야한다. 건물 공실을 속이기 위해 건물주가 관계인 명의로 직접 매장을 열기도 한다. 건물 연 임대 수익을 높은 것처럼 만들기 위해서다. 상가 매입 시 등기부등본 확인과 함께 상점을 직접 이용하며 살피는 것이 필요하다.

또 상권이 확대된 지역은 기존 상권보다 임대수익이 낮을 수 있어 자기자본 투자 비율이 높은 것이 좋다. 공실이 발생해 대출이자를 감당하지 못할 때를 대비해서다. 따라서 확장 상권은 연 임대수익률을 파악할 때도 보수적으로 접근해 투자를 결정해야 한다.

투자 전 상권흐름을 파악하는 것도 필수다. 상권에 대한 분석은 단기적으로 이뤄질 수 없다. 우선 일정 시간을 두고 평일과 주말 상권을 분석한다. 분석시 낮과 밤의 인구 유동성도 파악하는 것이 중요하다.

이와 함께 분석할 수 있는 것이 카드매출액이다. BC카드사의 데이터를 활용하면 업종별 점포수 증감률과 매출액 감소 업종을 확인할 수 있다. 이를 활용해 매출이 확대되는 점포가 상권에 다양하게 분포하는지 확인해야 한다. 상권이 전반적으로 활성화 돼야 상가 수익률도 늘기 때문이다.

확장된 상권은 주택이 많다. 이 때 근린생활시설로 용도를 변경하는 것이 유리하다. 주차공간 면적도 주택(100~150㎡당 1대)보다 근린생활시설(200㎡당 1대)이 적다. 같은 면적일 경우 확보해야할 주차공간이 줄어 공간 활용도가 높아진다. 예를 들어 500㎡ 주택은 주차공간 5대를 확보해야하지만, 동일면적 근린생활시설은 2대만 확보하면 된다. 용도지역 확인도 필수다. 서교동 일대는 제 2종일반주거지역과 제3종일반주거지역으로 나뉜다. 2종이 3종보다 용적률이 낮아 건물 높이가 달라진다.

상권을 파악한 후 골목의 특징을 파악하는 것이 좋다. 카페가 많은 곳과 식당이 많은 곳, 가격이 상대적으로 높은 매장이 위치한 곳 등을 분석하는 것이 필수다. 이와 함께 상권에서 한 블록 멀거나 가게가 많은 골목에서 한번 더 꺾어 들어가는 곳은 가격이 낮더라도 투자시 주의할 필요가 있다.

박원갑 국민은행 부동산전문위원은 “서교동처럼 주요 상권이 주택가로 확장되면 모텔 같은 숙박시설이 적고 회전율이 빠른 식당(설렁탕, 냉면 등)이 드물다”며 “서교동은 2018년부터 당인리 발전소 부지가 공원화될 계획이라 가격, 임차인, 건물 위치 등을 자세히 파악해 투자하는 것이 좋다”고 말했다.