- 5년 임대의무기간 채워야 취득세·양도세 감면 혜택

- 어기면 벌금에 가산세까지

- 임대가구 96% 미등록 상태.. 주택 공급 안정성 떨어져?

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정부가 서민 주거 안정을 위해 임대주택 활성화 대책을 잇달아 내놓고 있지만, 시장 현실을 반영하지 않은 ‘반쪽짜리’라는 지적이 일고 있다. 전문가들은 임대사업자 등록 절차 간소화와 세제 지원 등을 통해 민간 임대사업자들을 제도권 안으로 유도해야 한다고 조언했다.
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◇ 전·월세 96% 미등록… “실질적인 혜택 적은 탓”
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? △단위: 호 [자료: 국토교통부]

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17일 국토교통부에 따르면 2012년 기준 전체 전·월세 임대가구(무상 거주 제외)는 769만9385가구다. 하지만 이 중 매입 임대로 등록된 임대주택(32만6000가구·2013년 기준)은 약 4%에 불과하다. 약 96%의 전·월세 주택이 제도권 바깥에 존재하는 셈이다. 대부분 미등록 상태이다보니 정부의 전·월세난 해소 정책이 영향력을 발휘할 수 없고 공급의 안정성 역시 떨어질 수밖에 없는 실정이다.

민간 임대사업자들이 등록을 꺼리는 이유는 실질적인 혜택이 적기 때문이다. 일례로 매입 임대사업자의 경우 취득세 등에 대해 면제 혜택을 주지만, 임대 의무기간(5년)이 있어 이 기간을 지키지 못하면 3000만원 이하 벌금에 면제받았던 세금에 가산세까지 더한 금액을 내야 한다. 즉 사업자 입장에서는 배보다 배꼽이 더 클 수 있다는 얘기다.

양도소득세 면제 혜택도 있지만 임대 의무기간이 끝난 뒤 적용이 되기 때문에 집값이 오르지 않는 이상 사업자 입장에서 큰 메리트가 없다.

임대사업자로 등록하기 위한 절차도 복잡한 편이다. 사업자로 등록하려면 구청에 가서 신고한 뒤 사업등록증을 받고 세무서에 가서 면세사업자 신청을 해야 한다. 이후 매년 2월 사업자 현황 신고를 또 해야 한다.

임차인(세입자)이 생기면 표준임대차계약서를 작성해야 하고 임대조건 등을 구청에 다시 신고해야 한다. 오피스텔의 경우 오피스텔 임차인 현황도 신고해야 하며 임대주택과 실제 거주 주소지가 다르면 일이 생길 때마다 구청과 세무서를 번갈아 다녀야 한다.

한 민간 임대사업자는 “임대 수익이 은행에 맡기는 것보다 나은 편이지만, 세제 혜택도 생각보다 적고 임대 의무기간 등 제도상 지켜야 할 게 너무 많다”며 “월세받고 사는 데 아무 지장이 없는 데 굳이 발품을 팔아가면서 등록을 할 필요가 있겠냐”고 말했다. 그는 이어 “임대주택 관련 정책이 쏟아져 나오고 있지만 사업자 입장에서 보면 와 닿는 정책은 솔직히 별로 없다”고 덧붙였다.

◇ 다가구주택, 혜택 없고 규제만 과도

특히 주거 안정이 필요한 저소득 전·월세 세입자 가구가 주로 거주하는 다가구주택을 보유한 민간 임대사업자들의 경우 혜택이 매우 미흡한 실정이다. 정부는 지난 9·1 부동산 대책을 통해 다가구주택 민간 임대사업자들을 제도권으로 끌어오기 위해 다가구주택도 준공공 임대주택으로 등록할 수 있도록 ‘85㎡ 이하’ 면적 기준을 없앴다. 여러 가구로 분리돼 있더라도 1주택으로 간주되면서 합산 면적이 대부분 100㎡를 넘는 특성을 고려했다.

하지만 최대 85㎡ 이하 면적 기준을 충족해야 취득세와 재산세 등을 감면받을 수 있는 현행 세제 혜택 구조는 막상 그대로 유지했다. 다가구주택은 준공공 임대주택이나 매입 임대주택으로 등록하더라도 실질적인 혜택을 볼 수 없게 되는 셈이다.

반면 최소 8년(매입임대는 5년) 이상 임대해야 하고 첫 임대료·보증금을 주변 시세 이하로 책정해 연 5% 이상 올리지 못하도록 한 의무(매입 임대는 제한 없음)는 그대로 지켜야 하기 때문에 혜택에 비해 규제가 과도한 상황이다.

서울 구로구 K공인 관계자는 “다가구주택은 1주택으로 간주되기 때문에 임대소득 과세 대상에서 빠지는 데 굳이 혜택도 별로 없는 임대 등록을 월세 소득까지 노출하면서 하려는 집주인은 많지 않을 것”이라고 말했다.

임대주택이 활성화되기 위해서는 실질적인 혜택을 통해 민간 임대사업자들을 제도권 안으로 끌어들일 필요가 있다는 게 전문가들의 조언이다. 김규정 우리투자증권 전문위원은 “지금 정도의 재정이나 공급 속도로는 임대시장에서 필요한 양의 주택을 조달하기 힘들다”며 “민간이 임대 주택의 주요 공급자 역할을 할 수 있도록 세금 감면과 건축자금 조달 등 규모의 성장을 위한 지원과 제도권 안에서 필요한 시스템이나 법 제도를 정비할 필요가 있다”고 강조했다.

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