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제목 그린벨트 규제완화? 과천토지 ‘눈길’ 날짜 2014.11.09 12:39
글쓴이 지오 조회 886
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제2의 강남으로 평가 받는 과천이 개발제한구역 규제의 완화에 따라 과천지식정보타운,복합문화관광단지, 화훼단지 등 55만여평의 과천 부동산에 관심이 집중 되고 있다.

기획재정부등 정부부처가 세종시로 이전하면서 한때 전국 부동산 하락률 1위를 기록하기도 했지만 최근에는 옛 명성을 찾아가고 있다. 한국감정원에 따르면 지난 6월 땅값 상승률이 세종시를 밀어내고 1위를 차지했다. 과천 땅값이 오르는 가장 큰 이유는 갈현동과 문현동 일대 42만 평에 조성되는 지식정보타운 보금자리주택지구에 올해 말 1조원대의 토지보상금이 풀리기 때문이다. 여기에 복합문화관광단지개발에 민간사업자인 롯데그룹 투자유치로 땅값 상승기대감이 더해져 과천은 개발제한구역 내의 땅값도 2년 새 2배의 가격 상승을 한 상태다.

과천시는 1970년대 정부의 행정기능을 담당하는 도시로 기획되어 그 규모는 크지 않았지만 서울의 도시 개발의 진행과정과 더불어 부동산 시장의 가치는 강남벨트로 평가 받아왔다. 그렇지만 과천은 경기도내에서도 의왕시 다음으로 개발제한구역이 시 전체의 90%로 시가지 전체를 둘러싸고 과다하게 지정되어 있어 신시가지로 개발 가능한 토지자원이 절대적으로 부족한 상황이다. 또한 1998년 개발제한구역에 대한 헌법재판소의 헌법불합치판결 이후, 2020년까지는 이에 대한 토지주의 재산권행사를 제한하기 위해서는 보상책을 마련해야 하는 상황이다. 이에 따라 과천시는 과천비전2020 핵심전략으로 개발제한구역을 합리적으로 조정해서 주거지역 및 상업기능을 강화해 나가기로 했다.

경기도는 그린벨트제도와 관련해 대폭완화와 절차를 간소화해 △개발제한구역내 공장등 기업규제 개선 △시·군의 재정부담 완화 △주민불편 해소 및 그린벨트 해제권한 시·도에 위임 등 3개 분야에 걸쳐 대대적인 개선작업을 진행 중이라고 밝혔고, 그린벨트 해제지역에서 개발 사업이 이뤄질 경우 민간 참여 비율을 50%에서 80%까지 확대하는가 하면, 경기도 관계자는 “경기도의 경우 전국 그린벨트의 35% 이상이 위치해 있어 이로 인한 각종 규제가 많았다”며 10대 과제 추진을 통해 불합리한 규제를 개선해 나갈 계획이라고 밝혔다.

“개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령” 제2조 (개발제한구역의 지정 및 해제의 기준)에 따르면 1)개발제한구역에 대한 환경평가 결과 보존가치가 낮게 나타난 곳, 2)도시용지의 공급을 위해 필요한 지역, 3)주민이 집단적으로 거주하는 취락지구에 연접한 지역, 4)도시의 균형적 성장을 위하여 기반시설의 설치 등 토지이용의 합리화를 위하여 필요한 지역, 5)지정 목적이 달성되어 개발제한구역으로 유지할 필요가 없는 지역 등이다.

우리농산물영농이 금번 매각하고 있는 지역은 이러한 개발제한구역 해제 기준에 가장 부합하는 지역으로 평가 받고 있으며 위치는 과천시 문원동 문원도서관 바로 뒤 주택지와 바로 연접해 있다.현재 신축하고 있는 주변 주택지 공시지가가 3.3㎡당 700~800만원을 호가하고 있는 지역으로 향후 개발제한구역이 풀리면 엄청난 투자 수익을 볼 수 있다.

현재 매각지는 도시지역 내 자연녹지로 개발제한구역지역이기 때문에 당장 개발행위는 할 수 없지만 규제가 풀릴 수 있는 1순위 지역으로 평가 받고 있어 많은 투자자들의 발길이 이어지고 있다.

지주가 직접 매각하는 토지로 면적별로 필지를 496~661㎡로 지분등기를 한 후 필지별로 매매에 의한 분할로 개별등기를 하고있다. 3.3㎡당 위치별로 40~65만원으로 매각하고 있으며 선착순 수의 계약이기 때문에 현재 핵심지역 별로 많은 계약이 이루어지고 있다고 한다.

현재 매각지는 완만한 경사지대로 매각지 일부는 30여년간 배밭과 텃밭으로 조성되어 사용해온 곳으로 규제가 곧 풀릴 가능성을 보고 주변 지역민들도 매입 했다는게 관계자의 이야기다.

향후 이 지역은 그린벨트 해제 시 최적의 지역으로 평가받고 있으며 투자수익은 물론 서울권 거주자들의 관심이 많은 수요자들의 발길이 이어지고 있다. 서울 강남에서 15분 거리로 서울생활권에 인접한 지역으로 과천역에서 2분 거리에 있고 토지 바로 앞까지 마을버스 정류장이 있는 입지가 뛰어나다.
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