‘성냥갑 아파트’에서 벗어나 땅을 사서 집을 직접 지으려는 수요가 늘고 있다. 점포 겸용 단독주택 용지를 분양 받아 아래층에는 가게를 넣고 위층에는 원룸·투룸으로 세를 주거나 직접 거주하는 상가주택이 단연 인기다.

지난해 위례, 하남 미사, 남양주 별내 등 수도권에서 분양된 점포 겸용 주택 용지는 모두 완판됐다. 최근 제주공항 인근 삼화지구 주택용지는 청약 공모 사상 최고 경쟁률인 5142 대 1을 기록했을 정도다.

단독주택 수요자 연령층이 낮아지고 있는 것도 최근 나타난 현상이다. 지금까지는 은퇴한 베이비부머가 집을 많이 지었지만 저금리로 대출 문턱이 낮아지고 일찌감치 노후를 준비하려는 30·40대가 늘어나고 있다.

그런데 이런 말이 있다. ‘집 짓다가 10년 늙는다.’ 집을 직접 짓는다는 게 그만큼 어렵다는 얘기다. 50·60대 이상은 어릴 적 단독주택에 살아봤고 젊은 시절엔 공사판에서 삽이라도 잡아봤다지만 아파트 세대인 30·40대는 도대체 집을 어떻게 지어야 하는 걸까. 궁금증 투성이다.

수원시 영통구 이의동 광교 카페거리에 상가주택을 지은 안병렬 씨. 안씨의 상가주택은 지하1층~지상4층 대지면적 320㎡, 연면적 628㎡ 규모다. 지난 2013년 하반기 완성했다.

1층에는 마카롱 전문점과 아동복·숙녀복 점포 4곳이 들어와 영업 중이다. 2~4층 스리룸 5가구는 전세난으로 세입자가 몰리면서 모두 세를 줬다. 임대료는 1층은 보증금 1억원에 월세 520여 만원, 위층 주택은 각각 2억~3억원이다. 땅값 6억원에 공사비는 7억5000만원이 들었다. 안씨는 “지금까지 가장 보람 있고 잘한 일이 집짓기”라며 “연 임대수익률은 6~7%를 넘는다”며 웃었다. 평범한 40대 남성의 ‘내 집 짓기 프로젝트’를 들어봤다.

좋은 땅을 골라야 좋은 집을 짓는다 토지이용계획서 꼭 확인해야

부동산은 첫째도 둘째도 셋째도 입지라는 말이 있다. 집도 마찬가지다. 좋은 땅을 골라야 좋은 집을 지을 수 있다. 집 짓는 땅은 크게 세 가지다.

우선 기존 단독·다가구 주택을 매입할 수 있다. 한국토지주택공사(LH)가 신도시·택지지구에서 공급하는 주거전용 단독주택지나 점포 겸용 단독주택지의 필지를 분양받는 것도 방법이다. LH에 따르면 올해 4월부터 전국 단독주택용지 1613필지를 공급할 예정이다. 기존 매물을 사든 신규 분양을 받든 수도, 전기, 통신 등 집짓기에 필요한 기본 인프라스트럭처가 깔려 있고 인근에 아파트 단지가 조성돼 교통, 교육, 편의시설 등 생활기반시설이 잘 갖춰져 있는 게 최대 장점이지만 가격이 상대적으로 비싸다. 반면 논, 밭, 임야 등 농지는 땅값이 저렴하고 널찍한 마당이 딸린 집을 지을 수 있다. 땅을 직접 눈으로 확인한 뒤 매입하고 토지 이용계획 확인서와 토지대장, 등기부등본 등 서류를 꼼꼼히 챙겨야 한다.

안병렬 씨는 광교신도시의 이주자택지를 아버지로부터 넘겨받았다. 안씨는 당시 살던 아파트를 처분한 자금으로 땅값을 대고 건축비는 은행 대출을 이용하거나 건물이 준공된 뒤 세를 줘서 얻는 임대료로 충당하기로 했다. 그는 “노후 대책은 빨리 세울수록 좋은데 월급 따박따박 나오고 거주가 동시에 해결되는 상가주택만한 게 없다고 생각했다”며 “땅이 손님을 끌기 좋은 코너에 있는데도 ‘집은 아무나 짓는 게 아니다’라며 팔아버리시려는 걸 설득하느라 애를 좀 먹었다”고 말했다.

첫 단추는 ‘건축 계획’ 상가와 주택 중 무엇에 집중할지 정해야

땅을 확보하면 이번엔 평소 머릿속에 그리던 집을 풀어내야 한다. 건축 계획을 짜는 것이다. ‘토지이용계획 확인서’를 통해 건물을 얼마나 넓게 몇 층까지 지을 수 있는지 확인하고 인근 주택의 매매가와 가게 임대료 시세 등을 알아보면 예상 건축비용(공사비)을 추산할 수 있다. 집은 목적에 맞지 않으면 쓸모없는 건물이 되고, 예산을 초과하면 ‘빚’이 된다.

특히 상가주택을 지으려면 욕심을 좀 버려야 할 것 같다. 이승기 하우빌드 대표는 “상가주택은 상가를 크게 지으면 주택 면적이 줄어들 수밖에 없고, 필지 위치에 따라 대로변이라면 상가에, 이면도로는 주택에 각각 방점을 찍고 설계해야 한다”며 “상가 임대면적도 넓고, 주택 가구 수도 많이 들어가는 상가주택은 불가능하다”고 강조했다.

그렇다면 안씨는 어떻게 건축 설계를 세웠을까. 땅이 코너 자리에 있는 만큼 주택보다 상가에 집중하기로 했다. 그러고는 판교 카페거리를 답사했다. 그는 “처음 갔을 때는 지나쳤는데 십수 차례 다녀보니 건물 외벽을 현무암으로 마감한 상가주택이 눈에 들어왔다”고 말했다.

“판교 상가주택에 심심찮게 공실이 있을 때인데 현무암으로 처리된 집에는 하나같이 옷가게나 카페가 입점해 있었다. 20·30대가 가게를 운영하고 찾아오는 손님도 젊은 여성들이고, 바로 이거다 싶었다. 젊은 친구들이 가게를 얻을 때 건물 외관을 굉장히 따진다는 것도 이때 알았다. 임차인을 못 구하면 직접 장사하면 된다는 안이한 생각도 버려야 한다. 장사 경험이 없는 건축주가 직접 영업하는 가게는 손님이 없어 파리만 날리더라.”

그는 건물 외관은 판교처럼 현무암으로 마감해 최대한 세련미가 느껴지도록 짓고, 내부는 임차인이 가게 콘셉트에 맞게 꾸밀 수 있도록 심플하게 설계하기로 마음을 먹었다. 목공이 취미인 그는 지하에 자신의 작업실, 위층에는 스리룸을 각각 넣기로 했다.
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시공보다 설계가 먼저 집 짓는 비용 80% 결정된다

건축계획을 세웠으면 건축사를 만나 본격적으로 설계에 들어가야 한다. 간혹 시공사에서 무료로 설계해주겠다고 접근하는 경우가 있다. 하지만 이는 잘못된 상술이라는 게 전문가들의 공통된 지적이다.

좁은 대지에 공간감이 뛰어난 집을 짓거나 경사진 땅에 안정적인 주택을 올리고, 북향인데도 바깥의 자연 경관을 최대한 내부로 끌어들여 남향 못지않은 집으로 탈바꿈시키는 등 입지의 열세를 극복하는 것은 설계의 힘에서 나온다.

집 짓는 비용의 80%도 설계에서 결정된다. 안병렬 씨도 “설계에 투자하는 비용과 시간을 아까워하면 안 된다”며 “공사 중간에 설계를 변경하면 공사 기간이 늘어나고 공사비도 불어난다”고 강조했다. 그는 집을 설계하는 데만 무려 8개월을 쏟았다. 스마트폰 SNS을 활용해 건축사와 수시로 아이디어를 교환하고 설계 진행상황을 확인했다. “건축사한테 알아서 해달라는 식으로 맡긴 뒤 며칠 후 설계도면을 보고는 이것저것 요구하고 바꾸다 보면 집이 볼품이 없어지고 최악의 경우 설계를 다시 그려야 하는 경우가 생긴다. 처음부터 건축사와 소통하면서 건축주가 설계에 참여하면 이런 시행착오를 줄일 수 있다.”

통상 집 짓는 비용 가운데 설계비가 차지하는 비중은 5% 안팎이다. 설계비가 싸다고 무조건 좋은 것이 아니다. 건축허가만 받아주는 것인지 설계변경 비용이 포함됐는지 등 계약조건도 면밀히 따져봐야 한다.

설계는 기본설계, 실시설계, 건축허가, 설계도서 납품 등 총 네 단계를 거친다. 이 중에서 건물의 틀을 잡는 기본설계가 가장 중요하다. 건물을 어디에 배치하고 방을 어디에 놓고 크기는 얼마로 할 것인지와 마감재 등을 정하게 된다. 이 과정에서 건축사와 가장 많이 만나 대화를 나눠야 한다. 안병렬 씨는 이른 새벽에 학교 운동장에 기본설계 도면대로 집을 그려보고 각 방의 위치와 크기 등을 확인했다.

실시설계는 전기, 기계, 소방, 통신 등을 도면에 표시하는 것이며 건축허가를 받은 뒤 건축사로부터 최종 도면을 받으면 된다. 이승기 대표는 “건축계획을 제대로 세우지 않고 설계를 적당히 해서 집을 지으면 십중팔구 후회한다”며 “설계보다 시공이 중요하다고 생각하면 잘못”이라고 지적했다.
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대화가 잘 통하고 경험 많은 현장 소장 필수 직접 만나보고 선택해야

설계를 마치면 시공사를 선정해야 할 차례다. 연면적 661㎡ 이하 건축물은 ‘동네 건축업자’ 등 면허가 없는 건축업자에게 공사를 맡겨도 되지만 이왕이면 건축 공사 면허가 있는 종합건설사를 선택하면 좋다.

이때 중요한 점은 시공사로부터 최대한 견적을 많이 받아서 비교해봐야 한다는 것이다. 안병렬 씨는 “집도 공공건물이나 큰 규모의 건축물의 시공사를 선정할 때처럼 경쟁 입찰에 붙일 수 있다”고 설명했다. 안씨는 10여 개 견적을 받았다.

단, 건설사에 설계도면만 주고 견적서를 받으면 곤란하다. 같은 도면에 대해서 건설사마다 자재 내용과 수량, 금액이 다르기 때문에 집 짓는 데 필요한 자재의 수량을 산출한 ‘수량 산출서’와 수량과 규격은 기입돼 있고 가격이 빈칸으로 된 ‘공사비 내역서’를 설계도면과 함께 시공사에 건넨 뒤 견적을 받아야 공사비를 제대로 비교해 볼 수 있다. 수량산출서와 내역서는 설계 계약을 할 때 설계비에 포함시키면 된다.

또 견적을 받을 때 공사비 지급 방법과 시기도 정해야 한다. 통상 공사비는 어음보다 현금으로 지급할 때 금액이 낮고, 두 달에 한 번 공사비를 주는 것보다 한 달에 한 번 공사비를 주면 금액이 낮아진다. 이에 따라 현금으로 매달 한 번 공사비를 지급하는 조건이 가장 좋다고 전문가들은 말한다. 안씨는 “같은 집을 짓더라도 견적에 따라 공사비가 많게는 수억원씩 차이가 나는 경우도 있다”며 “금액이 가장 낮은 곳과 가장 비싼 곳을 제외하고 가격이 적당히 저렴하면서 실제 공사가 가능한 금액으로 견적을 낸 시공사를 선택해야 한다”고 조언했다.

수목건축에 따르면 일반적으로 상가주택 3.3㎡당 공사비는 아래층 상가는 250만원, 위층 임대주택은 400만원, 꼭대기층 주인 가구는 500만원 정도다. 다만 330㎡(약 100평) 이하의 소규모 주택의 경우 공사비는 20% 정도 증가한다.

집은 사람이 짓다보니 어쩌면 좋은 건축사와 시공사를 선택하는 게 가장 어려울 수 있다. 안병렬 씨는 집 짓는 일에만 집중할 수 있도록 가족, 친지, 지인 등 아는 건축사나 건설업자는 일부러 모두 배제했다고 한다. 그는 “건축주는 늘 궁금하고 요구사항이 많을 수밖에 없다”며 “내 말을 잘 들어줄 수 있는 사람을 골라야 한다”고 강조했다.

결국 안씨는 대전에서 사무소를 운영하는 여성 건축사를 선택했다. 대전과 아무런 연고도 없지만 여성 특유의 꼼꼼함과 세심함이 마음에 들었다고 한다. 시공사는 견적서와 함께 해당 업체의 시공능력평가와 자금력, 신용등급 등 회사 정보를 꼼꼼히 비교한 뒤 최종 선택을 하면 된다.

만약 상가주택을 짓고 싶은데 시공사는 경험이 많지만 현장 소장은 부족하고, 반대로 시공사는 경험이 적지만 현장 소장은 풍부하면 건축주는 누구를 선택해야 할까. 정답은 후자다. 집 공사에서 차지하는 역할의 비중은 현장 소장이 80%에 달하고 업체는 20% 정도이기 때문이다. 안씨는 “계약하기 전에 업체 사무실을 직접 방문하고 현장 소장과 면담한 뒤 도장을 찍어야 한다”고 말했다.

착공은 실전 금융권 공사대금 관리 서비스 이용도 ‘굿’

드디어 착공. 아무리 바쁘더라도 기초공사와 골조공사, 인테리어 공사를 진행할 때 공사 현장에 직접 찾아가 눈으로 진행 상황을 확인해야 한다. 기초 공사가 잘못되면 집의 방향과 구조가 바뀔 수 있다. 전체 건축 공사비에서 가장 돈이 많이 들어가는 골조 공사와 눈에 가장 잘 띄는 인테리어 공사는 견적서에 나와 있는 자재대로 시공되고 있는지 등을 살펴봐야 한다.

업계 관계자는 “공사 현장에서 건축주의 돈이 술술 새는 경우가 많다”며 “마감재를 덮어버리면 어떤 자재를 썼는지 건축주가 알아내기란 쉽지 않다”고 말했다.

금융권에서 제공하는 공사대금 안전관리 서비스를 받는 것도 좋은 방법이 될 수 있다. 우리은행은 건축주가 시공사가 올리는 공사 진행 보고서와 현장 사진을 인터넷으로 수시로 확인하고 공사 대금을 지불할 수 있는 서비스를 개발했다. 안씨도 이 서비스를 적극적으로 이용했다. 그는 “현장소장에게 공사 현장 사진을 매일 10장 이상 홈페이지에 올리고 새로운 자재를 반입할 때 자재 일련번호 등을 찍어서 알려달라고 요청한 덕분에 공사 진행이 매우 순조로웠다”고 말했다. 안씨는 현장 소장에게 한 가지 더 주문했다. 주변에 불편을 끼치지 않도록 노력하고 항상 친절하게 대하기. “공사의 가장 큰 복병 중 하나가 이웃 민원이다. 옆집이 민원을 제기해 공사가 열흘 정도 중단되면 공사 기간이 길어지고 비용도 그만큼 늘어난다.”

보통 공사 시작 후 4~5개월쯤 최대 고비를 맞는다. 안씨도 이때가 가장 힘들었다고 털어놨다. “골조 단계에서는 대다수의 집이 비슷해 보인다. 공사 중반 이후로 넘어가면 건물 뼈대에 살이 붙기 시작하고 구체적인 모습을 갖추게 되는데 그동안 상상했던 집과 현실과의 괴리에 당혹스러웠다. 공사에 대한 불만이 생기고 현장소장과 갈등을 겪게 됐다.”

그렇다고 공사를 중단할 수도 없지 않은가. 안씨는 “집짓기에는 수만 가지 자재가 들어가고 공정도 복잡한데 건축주가 원하는 모든 것을 만족할 수 없다”며 “큰 문제가 아니라면 포기할 수 있는 것은 내려놓을 줄도 알아야 한다”고 말했다. 대개 공사는 1년 이내에 끝난다. 지자체에서 사용승인을 받고 건축물관리대장을 법원 등기과에서 등기 신청하면 법적 권리를 가진 내 집이 완성된다.

안씨는 “집의 주인은 건축주인 나라는 점을 기억해야 한다”고 강조했다. “건축주가 건축사나 현장소장처럼 건축 전문가일 필요는 없다. 하지만 전적으로 맡겨버리는 것과 집이 완성되는 과정에 스스로 참여하는 것과는 전혀 다른 보금자리가 나올 것이다.”

나만 집 잘 지으면 끝? 상권 디자인·활성화가 관건

상가주택은 말 그대로 상가와 주택의 두 기능을 합친 만큼 단순 거주용 단독주택보다 고려해야 할 점이 많다. 상가주택은 대개 한 지역에 모여 있다 보니 내 집만 잘 짓는다고 끝이 아니다. 이웃과 함께 상권을 가꾸고 활성화시켜야 한다.

서용식 수목건축 대표는 “신도시·택지지구의 경우 분양자들이 개별적으로 상가주택을 짓다보면 상권 난개발로 이어져 임대료가 하락하고 부동산 가치도 떨어질 수 있다”며 “사전에 전체 상권의 마스터플랜을 잡고 지역 특색을 살린 스토리를 입히는 식으로 종합적으로 발전시켜야 한다”고 조언했다.

예컨대 지난해 점포 겸용 주택 용지 청약에서 높은 경쟁률을 기록한 위례신도시 상가주택지역의 경우 백제도시의 역사·문화콘텐츠를 기반으로 한 마을 만들기 형태로 상권을 꾸밀 수 있다는 게 서용식 수목건축 대표의 설명이다. 건축주가 건물 외관뿐 아니라 좁은 공간을 효율적으로 이용할 수 있는 가구, 조명 등 인테리어에도 신경을 쓰고 사람들의 발걸음을 끌어당기는 공간을 만드는 데 힘써야 하는 것은 물론이다.

안병렬 씨도 지역 공동체를 강조한다. 그는 건축주와 상인들이 자체적으로 꾸린 광교 카페거리 발전위원회에서 활동하고 있다. 광교 카페거리는 현재 이탈리아레스토랑과 커피전문점, 옷가게, 네일숍 등 150여 가구의 상가주택 1층에 가게가 꽉 들어찼지만 불과 1~2년 전만 해도 공실로 썰렁했다.

안씨는 낮에는 건축주들과 상권 활성화 전략을 짜고 밤에는 자율방범대원으로 거리 순찰에 적극 참여하고 있다. 그는 “젊은 연인들이 데이트를 하고 여성들이 주중에는 아이와, 주말에는 가족과 함께 행복한 시간을 보낼 수 있는 거리를 만들어보자는 취지에서 주민들과 ‘광교 카페거리’라고 이름을 지었다” 며 “상권 활성화를 위해 주민들과 문화 행사를 기획하고 계절에 맞춰 거리 가로등에 현수막도 바꿔 달고 있다”고 말했다.?
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