건축사업을 한눈에 살펴보도록 하겠습니다. 여기서는 각 단계별로 개괄적으로 설명드리고 보다 상세한 내용은 추후에 지속적으로 설명드리겠습니다.?

1. 먼저 목표를 명확히 설정해야 합니다.

• 건축을 하려는 목적인 무엇인지? 자가 거주용인지, 임대 수익용인지
• 건물 용도는 무엇인지? 주택인지 상가인지, 그리고 목표 수익률은 어느정도를 보는지
• 건축방법은 무엇인지? 토지를 매입해서 신축을 하려는지 아니면 기존 건물을 매입해서 리모델링이나 용도변경을 하려는지

2. 그리고 정해진 목표에 맞춰 사업지를 선정해야겠지요. 이 단계가 가장 힘들고 지루하지만 눈물겨운 정성과 노력을 쏟아부어야 할?시간이기도 합니다.

• 토지가 위치한 현황이 건물 입지로 어떤지
• 건축법이나 관련규정, 지자체 조례 등에 따라 규모는 얼마나 나오는지
• 토지시세 대비 건물 규모에 따른 사업성이 제대로 나오는지

이런 검토분석을 하려면 부동산 관련서류들도 확인하셔야 하고. 건축법이나 관련규정도 어느정도 이해하셔야만 합니다. 또한 건축사업비는 얼마나 될지. 건축사업비는 단순히 토지와 공사비 뿐만아니라 각종 컨설팅비, 용역비, 인입비, 세금, 허가비, 이설비, 각종 수수료?등등등 무수히 많습니다. 건축을 업으로 하는 저도 헷갈리는 경우가 허다합니다.

이런 일련의 사항들을 일반인이 원활히 검토하시기는 상당한 무리가 있습니다. 그래서 토지매입 전에 관련 전문가(건축가, 공인중개사, 세무사, 법무사 등)들의 조언을 충분히 들으시고 컨설팅을 받으시길 꼭 당부드리고 싶습니다.

토지매입 전, 전문가의 컨설팅은 너무나도 중요해서 이 글을 쓰는 동안 지속적으로 계속 강조할 것입니다.

특정 매물에 관심을 보이면 매도자가 매매가를 올릴 것이라 생각해서?아무도 모르게 개인의 선호도와?감흥에 도취되어 덜컥 토지를 매입하는 경우가 허다합니다. 그런 후 설계사무소에 기획설계를 의뢰하여 지자체 허가담당자와 협의하다가 전혀 예상치 못한 난관에 부딪쳐 지금도 전전긍긍하는 사례가 허다합니다. 이런 사례는 나중에 좀더 상세히 말씀드리겠습니다.

3. 엄청난 열과 성을 쏟아 관련 검토와 분석을 통해 만족할만한 결과가 나왔다면 이제 토지를 매입하셔야겠지요.

토지를 매입하는 방법은 크게 세가지가 있습니다.

• 가장 일반적인 방법으로는 인근 공인중개사무소를 통해 매입하는 방법이 있습니다. 공인중개사무소는 그 지역시세와?매도자에 대해서 잘 알고 있어서 편할 수도 있지만 상세한 규정이나 조세제도에 대해서 모르는 경우도 허다합니다.
• 그리고 LH공사를 통해 택지개발지구 토지를 분양받을 수도 있습니다. 택지개발지구는 지구단위계획 지침에 따라 건축을 해야만하는데 간혹 지구단위계획 지침을 작성한 LH공사와 지자체 허가담당자가 지구단위계획 지침을 상이하게 해석하는 경우가 많습니다. 지구단위계획 지침을 충분히 숙지하시고 의문나는 사항은 LH공사와 지자체 허가담당자에게 서로 크로스 체크해야 합니다.
• 일반인들이 접근하기에는 다소 낯설은 경, 공매도 있습니다. 현재 경매시장이 과열양상이라는 보도를 많이 접하실 겁니다. 하지만 토지나 건물은 권리관계나 임차인 명도 등 일반인들이 접근하기에는 상당히 난해합니다. 그래서 경매컨설팅 업체에 의뢰하는 경우가 많은데 이 때도 주의하실 점이 많습니다.

앞의 표처럼 건축사업은 목표설정, 사업지선정, 토지매입, 설계, 공사, 분양 & 임대, 유지관리, 매각 등 일련의 단계로 이뤄지는데, 컨설팅을 의뢰하실 때 일련의 단계 전체에 대해 연속적으로 하시길 바랍니다. 예를 들면 건축가에게 컨설팅 의뢰를 하신다면 처음 목표설정에서부터 마지막 매각 때까지 지속적으로 컨설팅을 받으셔야?건축가 본연의 업무가 아니더라도 전후 단계에 책임감을 갖고?건축사업이 완료될 때까지 연속적인 서비스를 제공하게 됩니다. 물론 일련의 단계에 대해서 노하우가 부족하거나 자신의 업무가 아니라고 발뺌하는 경우가 많을 겁니다. 연속적인 서비스를 제공할 수 있는?건축가를 찾는 수고를 게을리 하지 않으셔야 합니다.

그리고 건축사업은 여러 업체, 사람들과 계약의 연속입니다. 토지매입, 설계용역, 공사도급, 분양 및 임대, 마지막으로 매각까지 그 상황별 계약 시 주의사항에 신경쓰셔야 합니다.

4. 이제 설계업체를 선정해서 설계를 하셔야겠지요. 요즘 부동산 경기가 다소 살아나서 분양시장이 호황이라고 하지만 언제 사그라들지 알 수 없습니다. 진정한 가치는 불황일 때 빛을 발하는 듯합니다. 본인의 건축물이 주변 건물에 비해 경쟁우위를 점하려면 설계에 세심한 주의가 필요합니다. 풀옵션은 기본이고 보안설비에서 입주자 편의시설, 감성을 자극하는?색채디자인과 자부심이 느껴지는 외관디자인까지... 수익률을 높이려고 대부분 공사비를 최소화하고 분양 & 임대료를 높게 책정하려고 하는데, 무엇보다 중요한 것은 그 건물만의 독특한 가치와 아이템입니다.

건축관련 인허가업무는 설계업체에서 대행하게 되는게 건축주도 알아두시면 전체 사업일정을 잡으실 때 도움이 되실 겁니다.

• 건물규모나 성격에 따라 사전승인이나 건축심의가 필요하며
• 대부분 신축사업이나 리모델링은 건축허가가 필요합니다. 건축허가는 건축관련 대출이나 사업자등록의 기준이 되는 경우가 많으므로 건축주도 신경쓰셔야 할 업무입니다.
• 그리고 토지를 매입하면 기존 소유자와의 '건축주 명의변경'이 필요한 경우도?있습니다.

5. 일반인들이 가장 힘들어하고 막막해하는 것 중에 하나가 건실한 건설업체를 선정하는 것이라 생각됩니다. 건축에 대해서 건축주는 아마추어고, 건설업체는 산전수전 다 겪은 프로들일테니까요. 그래서 건설업체들을 소위 업자라고 일컬으며 색안경을 끼고 보는 경우가 많습니다. 물론 저 역시 여러 건설업체와 일하다보면 그런 감정이 들 때가 많습니다.

공사업체를 선정하기 위해서 먼저 설계도서에 따른 견적을 받으실테고 업체의 역량을 판단할 수 있는 지명원(공사실적, 자본금, 업등록증, 직원수 등등)을 확인하실 겁니다. 공사비가 100억원 이상되는 대규모 공사는 무수한 기술자가 투입되다보니 회사의 시스템이 무척 중요하지만 공사비 20억원 이하는 현장소장의 역량에 따라 공사의 완성도는 천차만별입니다. 저도 엔지니어지만 엔지니어는 자신의 능력을 인정해주고 의지하는 사람에게 최선을 다하는 듯합니다. 건축주와 현장소장 그리고 감리자의 독돈한 유대와 신뢰관계가 공사의 품질을 좌우하게 될 것입니다.

지금까지 경험 한바에 의하면 대부분의 건물은 완공 후 하자가 한두군데 발생하게 됩니다.

하자 원인을 따져보면 대부분 방수, 단열, 창호 등 이질재가?만나는 부분에서 발생하게 됩니다. 현장 인부들은 자신의 몸에 배어있는 익숙한 방법으로 공사를 하려고 하고 다소 복잡하거나 시간이 요하는 공정을 기피하는 경우가 많습니다. 현장소장의 장인정신과 관리감독자의 세밀한 주의가 필요한 이유이기도 합니다.

또 다른 하자 원인은 무리한 공사비 인하로 인한 불량 자재와 설비를 사용하기 때문입니다. 예를 들어 엘리베이터나 기계식 주차시스템은 업체별로 공사비가 천차만별이다보니 검증되지 않은 영세업체 제품을 사용하는 경우가 태반입니다. 주된 하자요인으로 건축주와 공사업체의 분쟁이 빈번하게 발생되는 부분입니다.

6. 분양이나 임대는 설계단계에서 어느 정도는 정해진다고 생각합니다. 그 건물의 퀄리티는 어떤지 사용된 인테리어 자재나 외관 디자인이 어떤지는 입주 예정자들의 트랜드와 선호도에?민감하게 작용하기 때문입니다.?즉, 분양 & 임대의 성공여부는 그 건물의 가치여부이기도 합니다.

임대를 하실 때도 몇가지 주의사항이 있습니다. 건물 원상복구에 대한 책임,?부주의로 인한 건물훼손의?책임소재,?임차료 연체에 대한 패널티 등 갈등소지가 있는 부분은 사전에 명확히 하셔야 합니다.

7. 건물의 현관을 보면 그 건물의 유지관리 상태를 알 수 있습니다. 공용부 청소나 전등 상태, 상가 화장실의 관리상태 등 평소에 관리에 신경쓰셔야 하며 적극적이고 성공적인 임대사업을 위해서는 전문업체의 체계적인 관리도 큰 도움이 될 것이라 생각됩니다.

8. 매각을 하시게되면?건물상태를 확인하시고 부분 보수를 하거나, 전반적인?리모델링을 하셔서 건물 가치를 상승시켜야 합니다. 경우에 따라서는 인기있는 용도로 용도변경을 하거나 미리 허가를 받아 놓는 것도 건물 가치상승에 큰 도움이 될 것입니다.

건축사업 전반적인 내용을 한눈에 살펴봤는데, 할 일이 참 많으시죠?

앞으로 각 단계별로 보다 상세한 내용을 말씀드리겠습니다.

부디 좋은 건축하시길 바랍니다.