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제목 부지선정 요령 날짜 2017.02.27 15:33
글쓴이 지오 조회 1430

토지선정 요령에 대해서 알아보겠습니다.

건물용도에 따라 연면적 제한이 있거나 층수 제한이 있습니다. 이런 경우 용적률에 따른 적당한 용도지역과 대지규모가 어느정도 연동해서 정해지는 경우가 많습니다. 토지를 매입하기 위해서 검토하고 분석해야 할 내용이 무척 많겠지만 오늘은 객관적으로 판단할 수 있는 지표(용도지역, 건폐율, 용적률, 건물용도, 연면적 등)?위주로 말씀드리겠습니다.


건폐율 &용적률 기준

다세대나 다가구주택 등 임대사업용 사업부지로 가장 많이 활용되는 용도지역은 제2종일반주거지역과3종 일반주거지역으로 두 곳의 용적률을 비교해 보면, 3종일반주거지역은 250%, 2종일반주거지역은 200%로 제3종일반주거지역이 더 높습니다.

얼핏 보면 제3종일반주거지역에 짓는 것이 사업성이 더 우수한 것 같지만 꼭 그렇지는 않습니다.

그 이유는 층수 때문입니다. 다세대 4개층을 넘을 수 없습니다. 따라서 제3종일반주거지역의 용적률은 250%지만, 건폐율이 50%이므로 건폐율을 모두 활용하더라도 전체 용적률은 200%를 넘지 못합니다.

예를 들어 제3종일반주거지역에 100㎡의 대지를 최대한 활용하여 다세대를 신축하면 건축면적은 50㎡이고 4개층을 올리면 200㎡ 밖에 안됩니다.

사용 가능한 용적률은 250%이지만 200% 밖에 쓸 수 없는 것입니다. 오히려 건폐율이 낮아 대지의 활용도가 떨어지고 건축면적이 좁으므로 각 층 전용면적도 작아져 손해가 발생합니다. 1층 부분에 주택 외 근린생활시설 등의 용도를 추가하여 남는 용적률을 활용하는 방안도 있겠지만, 3종일반주거지역의 낮은 건폐율로 인해 발생하는 손해가 더 큽니다.

이에 비해 제2종일반주거지역의 경우, 용적률은 200%이지만 건폐율이 60%이므로 건축면적이 넓어 같은 면적의 대지라도 제3종일반주거지역에 비해 층별 활용 가능면적이 넓습니다. 또한 용적률의 차이로 인해 제3종일반주거지역에 비해 저렴한 시세가 형성되어 있는 경우가 대부분이니 다세대 신축사업에는 제2종일반주거지역이3종일반주거지역보다 유리합니다.

참고로 대지가 2개 이상의 용도지역에 걸쳐 있는 경우, 용도지역에 속해있는 부분의 면적이 330㎡ 이하인 대지는 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역에 관한 기준을 적용하고 330㎡를 초과하는 대지는 그 대지에 걸친 각각의 용도지역을 적용합니다.


연면적 기준

다세대, 다가구 주택은 연면적 합계가 660㎡ 이하여야 합니다. 이 기준은 사업부지를 찾을 때 반드시 기억해야 할 중요한 내용입니다.

예를 들어 서울시의 제2종일반주거지역의 용적률은 200%입니다. 이 말은 대지면적의 2배까지 부지활용이 가능하다는 것인데 다세대, 다가구주택의 연면적은 최대 660㎡까지 밖에 허용되지 않습니다.

그렇다면 대지면적 330㎡를 초과하는 부지를 찾아 용적률을 모두 활용하더라도 연면적 660㎡를 초과하는 부분은 쓸모없게 되어 필요없는 부지까지 매입하는 격이 되는 것입니다.

또 다른 예를 들자면, 요즘 수익용 주거로 다중주택도 꽤 인기가 높습니다.

다중주택은 연면적 330㎡ 이하이고 층수가 3층 이하로 제2종일반주거지역을 대상으로 사업지를 찾는다면 대지면적이 165㎡ 이하만 되어도 사업성에 큰 문제가 없지만 3층이하이므로 건폐율 60%, 용적률 200%를 고려시 용적률 20%는 손해보게 됩니다. 그래서 건폐율 60%, 용적률 150%인 제1종일반주거지역이더라도 사업성에는 큰 문제가 없을 듯합니다.

위에서 언급한 내용들을 종합해서 건물용도별 적당한 용도지역과 대지규모를 살펴보면

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개략적으로 정리한 내용으로 여기에 주차대수와 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따른 용도지역별 용도제한이 추가로 반영되면 건물용동에 따른 최적의 용도지역과 대지규모 선정이 무척 용이해질 것이라 판단됩니다.

용도지역에 따른 건폐율과 용적률은 지자체 건축조례, 용도지역별 용도제한은 지자체 도시계획조례 특히 지구단위계획지역에서는 별도로 건폐율과 용적률, 높이제한 그리고 허용용도를 규정하는 경우가 있으므로 반드시 검토하고 확인해야 합니다.

이상 객관적 지표에 따른 부지선정 요령에 대해서 살펴봤습니다.
부디 좋은 건축하시길 바랍니다.


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