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도로사선과 일조권 제한에?대해서 알아보겠습니다.
도로에 면한 건물 중에서 어느?높이 이상되는 부분이 사선으로 처리되어있는 모습을 자주 보게됩니다. 그 이유가 대부분 도로사선 때문입니다. 도로사선은 도로 넓이에 비례하므로 넓은 도로에 접한 대지가 접근성 뿐만아니라 도로사선 규정에 보다 자유롭기 때문에 가치가 상승될 수 밖에 없었습니다. 지난 9.1 부동산 후속 대책으로 국토교통부에서는 2015년 3월에 도로사선 규정을 폐지하겠다고 발표해서 도로사선 규정을 받던 토지들은 상당한 시세상승이 기대됩니다.
도로사선은 폐지되더라도 일조권 제한은 그대로 유지됩니다. 주거지역 빌라건물 중에서 4층 이상 부분의 건물 외벽이 후퇴되어있고 불법으로 샤시나 샌드위치 판넬로 막아서 사용하는 경우를 많이 보셨을 겁니다. 이런 경우 대부분 일조권 제한에 의해 기형적인 건물형태를 보이곤 합니다. 개인적인 의견으로 일조권 제한도 폐지되고 지역별 최고높이와 대지안의 공지기준으로 규제하는게 맞지 않을까 생각합니다.
1. 도로사선 최고높이가 정하여지지 아니한 가로구역의 경우 건축물 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 전면(前面)도로의 반대쪽 경계선까지의 수평거리의 1.5배를 넘을 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건축물의 높이를 해당 지방자치단체의 조례로 따로 정할 수 있다.
2. 일조권 제한 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우 건축물의 각 부분을 정북 방향으로의 인접 대지경계선으로부터 다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다.
공동주택은 다음 각 호의 기준에 적합하여야 한다. 다만, 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리가 1미터 이상으로서 건축조례로 정하는 거리 이상인 다세대주택은 적용하지 아니한다. 건축물(기숙사는 제외한다)의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리의 2배(근린상업지역 또는 준주거지역의 건축물은 4배) 이하로 할 것 같은 대지에서 두 동(棟) 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우(한 동의 건축물 각 부분이 서로 마주보고 있는 경우를 포함한다)에 건축물 각 부분 사이의 거리는 다음 각 목의 거리 이상을 띄어 건축할 것. 다만, 그 대지의 모든 세대가 동지(冬至)를 기준으로 9시에서 15시 사이에 2시간 이상을 계속하여 일조(日照)를 확보할 수 있는 거리 이상으로 할 수 있다
※ 일조권 제한 예외규정 - 지구단위계획구역 - 특별가로구역 - 도시미관 향상을 위하여 지정한 구역 안의 너비 20미터 이상의 도로에 접한 경우 - 건축협정구역 안에서 대지 상호간에 건축하는 건축물 - 건축물의 정북방향의 인접 대지가 전용주거지역이나 일반주거지역이 아닌 용도지역에 해당하는 경우
☞ 일조권은 정북방향에 인접한 대지 경계선으로부터 수직으로 일정한 거리를 띄워야 하므로 북측에 도로가 접한 토지가 사업성에 유리한 것이 사실이지만 건물이 북향구조가 되다보니 거주성이 현저히 떨어지는 것도 사실입니다.
이상 도로사선과 일조권 제한에 대해서 살펴봤습니다. 도로사선과 일조권 제한은 토지의 실제 사용 가능한 부지인 건축면적을 규제하므로 사업의 수익성과 직결된 중요한 항목으로 꼼꼼히 확인하셔서 정확한 토지의 가치를 가늠할 수 있어야 합니다. 부디 좋은 건축하시길 바랍니다.
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