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제목 토지매입 전 체크리스트 날짜 2015.03.12 16:50
글쓴이 지오 조회 1348

토지매입 전 체크리스트를 살펴보겠습니다.

관련규정이나 사업성을 미리 검토하지 않고 덜컥 토지를 매입했다가 낭패를 보는 경우가 허다합니다. 아래는 토지매입 전에 반드시 체크하셔야 할 리스트입니다.


현황분석

토지에서 가장 중요한 생명은 도로여건이며 기반시설 여건과 주변 이웃들의 성향이 매우 중요합니다.

1. 도로여건

도로와 접하고 있는지를 먼저 확인해야 합니다. 도로와 접하지 않는 맹지는 건축허가가 불가하며 인근 토지를 통해 도로를 사용하려면 토지사용승낙을 받아야 하며 토지사용에 대한 지대를 내야 합니다. 이때 토지사용에 대한 계약을 해야한다면 토지 소유자가 변경되더라도 지속적으로 사용할 수 있도록 10년 이상 장기계약을 맺어야 합니다. 향후 토지를 매각하게 되더라도 토지사용승낙 여부와 계약기간에 따라 매매가가 상당한 차이가 있습니다.

그리고 도로 소유권을 확인해야 합니다. 도로는 보통 국가나 지자체 소유이지만 간혹 개인 소유의 사도인 경우도 있습니다. 이런 경우 고가의 도로 사용료를 요구할 수 있으므로 미리 도로 사용에 대한 지대와 기간에 대해서 협의해야 합니다.

도로 재원을 확인해야 합니다. 일반적인 도로는 폭 4m 이상이어야 하는데 현황상 4m 미만일 경우 도로 중심에서 2m를 이격해야하므로 자기땅의 일부를 할애해야 합니다.


2. 기반시설

도심지나 택지개발지구는 별 문제가 없지만, 농가주택이나 전원주택을 위한 교외에서는 상수도, 하수도, 전기, 도시가스, 통신 등 기반시설 인입여건을 확인해야 합니다. 만약 기반시설 공사를 해야 한다면 예상치 못한 부대공사비가 상당히 증가합니다.


3. 민원발생소지

토지소유자와 이웃의 관계가 어떠했는지 파악해서 공사나 향후 건물사용시 민원발생소지를 미리 파악해야 합니다.

건축행위시 민원발생 사유나 빈도를 미리 파악하시길 바랍니다. 지자체 건축담당자를 만나서 그 지역의 민원발생 빈도나 성격을 미리 파악해서 사전에 대비책을 마련해야 합니다.


현황분석의 기본은 눈에 보이는 물리적인 여건뿐만 아니라 눈에 보이지 않는 심리적인 부분까지 파악하셔야 합니다. 현지 부동산업체, 인근주민들, 지자체 담당자 등 다양한 사람들을 만나서 토지소유자와 토지내력, 이웃들 성향에 대해서 조언을 구하시길 바랍니다.


규모검토

특정 토지에서 건축 가능한 규모를 미리 예측해야 합니다. 규모를 결정짓는 요인 중에서 가장 중요한 것은 토지이용계획에 따른 지역지구, 건물 용도별 주차장 규모, 지자체 조례나 건물용도에 따른 최고높이 등입니다.

그리고 도로선(도로사선 규정은 2015년 상반기에 없어질 것으로 예상됨)이나 주거지역 내 일조권 제한도 건물규모에 영향을 끼칩니다.

1. 토지이용계획

대한민국 모든 토지는 자신만의 신분(?)을 갖고 있습니다. 그 신분이 토지이용계획에서 지정된 지역지구로 건축물의 규모(건폐율, 용적률, 최고높이)와 용도를 규정하고 있습니다. 즉, 지역지구별 건축 가능한 규모와 용도가 제한받게 되므로 지역지구는 토지의 가치를 확인할 수 있는 기본 중에 기본입니다.

그리고 지구단위계획 여부를 확인해야 합니다. 지구단위계획에서 필지별 건폐율, 용적률, 높이를 지정할 수 있고 차량 진출입제한이라던가 용도 제한 등 많은 제한을 가할 수 있습니다. 지구단위계획은 토지이용계획에 명시되어야 하지만, 간혹 누락되는 경우도 있으므로 지자체에 반드시 확인해야 합니다. 특히 택지개발지구는 지구단위계획에 따라 건축을 해야 하는데 간혹 지구단위계획 지침을 작성한 LH공사와 지자체 허가담당자가 지구단위계획 지침을 상이하게 해석하는 경우가 많습니다. 지구단위계획 지침을 충분히 숙지하시고 의문나는 사항은 LH공사와 지자체 허가담당자에게 서로 크로스 체크해야 합니다.

토지이용계획 이외 부동산 관련서류를 확인해야 합니다. 토지매입 전 확인해야할 부동산 관련서류는 아래 표처럼 권리관계를 확인하기 위한 등기부등본, 기존 건물의 규모를 확인하기 위한 건축물 대장, 토지정보를 확인할 수 있는 토지대장, 토지현황을 확인할 수 있는 지적도, 도시계획조례 등입니다.

<부동산 관련서류>

?서류명

?검토사항

웹사이트?

?등기부등본

?소유권, 근저당권 등의 권리관계

?대법원

http;//www.iros.go.kr

?건축물대장

?기존건물의 건축면적, 연면적, 건폐율, 용적률, 주구조, 준공년도 등

?대한민국정부 민원포탈

http://www.minwon.go.kr

지자체별 한국토지정보시스템

서울 http://klis.seoul.go.kr

?토지대장

?면적, 지목, 개별공시지가 등

?지적도

?정확한 토지의 형태, 인접토지와의 관계, 도로관계

?토지이용계획확인원

?용도지역, 용도지구, 토지이용규제기본법 시행령 등

토지이용규제정보시스템

http://www.luris.molit.go.kr??

?도시계획조례

?도시계획, 개발관련 조례

?각 지자체별 홈페이지

법제처 http://www.moleg.go.kr

2. 주차장

건물용도에 따른 부설주차장 설치기준은 지자체 주차장 조례를 확인해야 합니다.

최근 지자체마다 잡음이 끊이지 않는 과도한 규제 중 하나가 주차장 규모를 설치기준 이상을 요구하는 경우가 많습니다. 그리고 기계식 주차장을 인정하지 않고 자주식 주차장 설치의무를 강권하는 사례가 많습니다. 이럴 경우 사업성에 치명타가 있으므로 반드시 확인 또 확인해야 합니다. 주차장 규모 때문에 허가담당자와 건축주간의 언쟁 사례는 너무나도 많습니다.

특히 주차장 규모가 민감하게 작용하는 사례는 지하주차가 불가한 100평 미만의 소규모 근생이나 점포용 주택입니다. 사업성 측면에서는 1층 상가면적이 최대로 나와야 하는데 주차장 때문에 1층 면적이 쓸모없이 협소해지는 경우가 빈번합니다.

주차장이 민감하게 작용하는 또 다른 사례는 리모델링이나 용도변경일 경우입니다. 용도변경을 할 경우 증축부분에 대해서만 현재 주차규정을 적용하므로 큰 문제가 없지만 다가구주택이나 아파트, 오피스텔은 증축 이외부분도 현 주차규정을 적용해야하므로 사업성이 현저히 떨어지곤 합니다.


3. 최고높이

건물용도별 층수제한이 있는 경우가 있습니다. 예를 들면 다가구는 3층 이하, 다세대는 4층 이하여야 합니다. 이런 경우 건폐율 대비 용적률이 4배 이상인 지역지구 토지가 구입할 필요가 없습니다. (제3종일반주거지역이나 준주거지역, 상업지역 등)

건축물 높이에 영향을 끼치는 제한요소 중 하나가 도로사선과 주거지역 내 일조권 제한입니다. 도로사선 규정은 2015년 상반기에 폐지될 것으로 예상되니 좀더 추이를 지켜봐야 할 듯합니다. 주거지역 내 일조권 제한을 고려한다면 토지의 북측에 도로가 면하면 건물규모나 쓰임새가 훨씬 더 좋아집니다.

이 밖에 최고높이 지정이나 고도제한 벼부도 확인해야 합니다.


지자체마다 자체 허가관련 기준이나 제한을 두는 경우가 많습니다. 토지매입 전에 꼼꼼히 검토하시고 반드시 건축가에게 컨설팅 받으시실 바랍니다.


사업성분석

사업성분석을 위해서는 건축사업을 위한 총 비용과 인근 시세를 고려한 수입으로 판단합니다.

비용 : 건축사업 비용은 크게 토지매입비와 공사비, 용역비, 기타비용으로 이뤄집니다. 공사비는 건물본체에 투입되는 건축공사비뿐만 아니라 철거공사비, 옵션공사비, 부대공사비가 있습니다. 용역비는 설계비, 감리비 경우에 따라서는 PM용역비 등입니다. 기타비용은 시공 이외 발생하는 비용으로 일반 건축주가 파악하기가 상당히 어렵습니다. 측량, 지반조사, 각종 허가, 인입비, 이설비, 등기, 세금, 대출관련비용, 각종 수수료 등 항목이 상당히 많으며 금액 또한 만만치 않습니다.

수입 : 임대보증금과 월세, 관리비 등 주변시세를 확인하고 수지분석에 반영합니다.

요즘 오피스텔 수익률이 5% 이하로 떨어졌다는 보도를 접하곤 합니다. 수익률은 수치상의 투입비용 대비 수입의 상관관계이지만 건물의 가치상승분은 건축주가 관심갖고 정성을 기울여야할 부분이기도 합니다.


수익률을 높이기 위해서 대부분 공사비를 최소화하고 분양&임대료를 높게 책정합니다. 무엇보다 중요한 것은 인근 건물들에 비해 경쟁우위를 점할 수 있는 그 건물만의 독특한 가치가 중요합니다.


이상 건축사업의 토지매입 전 체크리스트에 대해서 알아봤습니다.

부디 좋은 건축하시길 바랍니다.


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