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제목 목표설정하기 날짜 2017.02.27 15:48
글쓴이 지오 조회 1012

오늘은 건축사업을 위한 안내 네번째로 목표설정에?대해서 알아보겠습니다.


1. 먼저 건축사업을 하기위해서는 목적을 명확히 해야 합니다. 자가 거주용인지 수익용인지, 건축목적에 따라 사업방향이나 세부 접근방법에 큰 차이가 있습니다.


2. 그리고 건물용도를 명확히 해야합니다. 건물용도에 따라 매입해야할 땅의 지역도 달라집니다.

예를 들어 주거지역에서 건축사업이 활발한 제2종일반주거, 제3종일반주거, 준주거지역 세 군데에 적합한 건물용도를 살펴보겠습니다.


건폐율과 용적률은

  • 제2종일반주거지역 : 건폐율 60%/ 용적률 200%/ 층수 4~5층
  • 제3종일반주거지역 : 건폐율 50%/ 용적률 250%/ 층수 5층 이상
  • 준주거지역: 건폐율 60%/ 용적률 400%/ 층수 7층 이상

토지 가격은 건축가능한 건물규모와 용도에 따라 정해지므로 제2종일반주거지역<제3종일반주거지역<준주거지역 순으로 비싸집니다. 그러므로 건물용도에 맞춰 적당한 지역을 선택해야 합니다.


건물용도는

  • 다가구주택 : 4층 이하
  • 다세대주택 : 4층 이하
  • 아파트 : 5층 이상
  • 근린생활시설 : 층수 제한없음

용적률과 건물용도를 서로 비교분석해 보면,

다가구주택과 다세대주택은?4층 이하이므로 제2종일반주거지역이

아파트는 5층 이상이므로 제3종일반주거지역이

근린생활시설은?제3종일반주거지역이나 준주거지역이 건축사업을 하기에 더 유리합니다.


여기서 또 한가지 주의해야 할 점은 주거지역은 북측 일조권 제한을 받게 됩니다. 건물 환경을 고려하면 남측에 도로가 있는 것이 유리하지만 일조권 제한을 고려하면 북측에 도로가 있는 것이 더 유리합니다. 즉, 자가 거주용으로 토지를 매입한다면 남측도로가 좋겠지만 임대 수익용이라면 북측도로가 더 좋다고 생각됩니다.


3. 신축을 할 것인지 기존 건물을 매입해서 리모델링이나 용도변경을 할 것인지를 정해야 합니다. 공사방법에 따라 매입 대상물의 조건이 다를 뿐만아니라 사업일정이나 사업비 규모도 큰 차이가 있습니다.


공사방법에 따른 공사비를 서로 비교하면

  • 신축 : 기반시설이 갖춰진 도심지나 택지개발지구에서는 평당 350~400만원 가량이지만, 농가주택이나 전원주택을 위한 교외에서는 상하수도, 전기, 통신, 도시가스 등 기반시설을 위한 부대공사비가 상당히 상승하게 됩니다.
  • 리모델링?: 일반 건축주께서는 대부분 리모델링공사가 신축공사에 비해 공사비가 훨씬 저렴할 것이라 예상하지만 실상은 그렇지 않습니다. 리모델링공사에는 철거공사와 구조안전진단 및 구조보강, 설비배관 교체 등 신축공사 못지않게 공사비가 상승하게 됩니다. 이럴 경우는 평당 250만원 이상이 발생되기도 합니다. 만약 구조체나 설비보수 없이 단순 내부 리모델링만 한다면 평당 150만원 수준이 될 것이라 판단됩니다.
  • 용도변경 : 리모델링공사와 공사비 동일


* 용도변경

용도변경은 다소 특이한 규정이 몇가지 있어서 좀더 자세히 설명하겠습니다.

사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려면 허가, 신고, 건축물대장 기재내용 변경 등 행정업무가 필요합니다.

  • 허가대상 : 각 시설군에 속하는 건축물의 용도를 상위군에 해당하는 용도로 변경하는 경우
  • 신고대상 : 각 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군에 해당하는 용도로 변경하는 경우
  • 건축물대장 기재내용 변경 1. 동일한 용도간의 용도변경 2. 용도제한에 적합한 범위에서 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설 상호간의 용도변경


<각 시설군에 속하는 건축물의 용도분류>

04. 용도변경.jpg
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*1호군으로 올라갈수록 상위군이고 9호군으로 내려갈수록 하위군임

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주차장 규정에 의하면 용도변경에 대해서는 완화규정이 있습니다.

즉, 용도변경하는 부분이나 증축으로 인해 면적이 증가하는 부분에 대해서만 부설주차장 설치기준을 적용하게 됩니다. 용도변경이나 증축 이외 부분은 사용승인 당시의 주차장 규정이 여전히 유효하게 되어 추가로 주차장을 더 확보할 필요가 없습니다.

하지만 다가구주택이나 아파트, 오피스텔은 증축 부분과 증축이외 부분 모두 현재 부설주차장 설치기준을 적용하게되어 부분 증축이라 하더라도 주차장 규모가 상당히 증가하게 되어 사업성이 현저히 낮아지는 경우가 허다합니다.


이상 건축사업에서?목표설정에 대해서 살펴봤습니다.

부디 좋은 건축하시길 바랍니다.


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